Your address will show here +12 34 56 78
Nyheder
Skelforretning og grænsehævd

Ejendomsgrænser er registreret i det som kaldes matriklen. Matriklen er ejendommenes Registreringssystem, som gør, at vi i Danmark kan administrere blandt andet belåning, beskatning og tinglysning af huse og grunde. I matriklen/matrikelkortet fremgår skellets matrikulerede placering, men ikke nødvendigvis det fysiske skel der måtte eksistere i marken.

Hvis man igennem en årrække på mindst 20 år har udnyttet naboens matrikel ved at have anvendt dele af matriklen, som støder op til ens egen grund, som var det ens egen, kan der været opnået grænsehævd/ejendomshævd. Hvis man har vundet hævd, kan man uden betaling herfor kræve den del af naboens matrikel, man har benyttet, overført til sin egen matrikel ved en ejendomsberigtigelse efter udstykningslovens § 9, stk. 1.

Begrebet ”Hævd” er reguleret i Danske Lov 5-5-1:

“Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant eller i Forlæning, eller i Forsvar.”

Forudsætningen for at vinde hævd er:
– at der skal være udøvet en ejers råden i mindst 20 år
– at den udøvede råden skal foregå til en synlig og fast grænse
– at der skal være tale om arealer der ejes af forskellige ejere.
– at der skal være tale om en retsstridig råden, hvorved forstås at der ikke må være indgået aftale mellem ejeren af den tjenende ejendom og den hævdende ejendomsejer om brugen af arealet

Der kan som udgangspunkt ikke vindes hævd på offentlige veje og jernbanearealer, og en arealoverførsel kan som udgangspunkt heller ikke ske, hvis overførslen vil bevirke, at matriklerne ved arealoverførslen ikke opfylder gældende offentligretlige forskrifter.

Ejendomshævd opnået ved grænsehævd kan ske ved en ejendomsberigtigelse, hvor ejendomsretten til arealet ved frivillig aftale mellem parterne overdrages til den hævdende. Parterne lader i den sammenhæng blot en landinspektør foretage de relevante opmålinger af det nye skel, hvorefter landinspektøren foretager de relevante ændringsregistreringer i matriklen og sørger for tinglysning.

Hvis der er uenighed om skellets placering herunder uenighed om, hvorvidt der er vundet ejendomshævd, eller uenighed om at hævdsarealet skal overdrages, kan den hævdende anmode om at få gennemført skelforretning efter udstykningsloven. Skelforretninger udføres efter reglerne i bekendtgørelse om skelforretninger af en landinspektør, hvilket sker uden domstolenes indblanding. Det er som udgangspunkt ikke muligt at indbringe en skeltvist for domstolene, før skeltvisten har været prøvet ved skelforretning.

Hvis ingen af parterne senest 8 uger efter landinspektørens afgørelse foreligger, har indbragt afgørelsen for domstolene, er landinspektørens afgørelse bindende for parterne.

Ved arealoverdragelsen mister den oprindelige ejer af arealet sin ejendomsret, og skellet mellem ejendommene flyttes, uden at den hævdende i øvrigt har indgået købsaftale eller har betalt for arealet.

Skelforretningssager kan være ganske omkostningstunge, men der vil som udgangspunkt kunne opnås retshjælpsforsikringsdækning til at dække både udgifterne til egen advokat og udgifterne til landinspektør under husforsikringen.

Niels Nørgaard Rasmussen/Aumento Advokatfirma bistår ofte ejendomsejere i skelforretningssager og sørger for at sagerne så vidt muligt føres med dækning fra retshjælpsforsikringen. Vi sørger for at søge retshjælpsdækningstilsagn på forhånd, så der er vished for egenudgifterne forbundet med at gennemføre skelforretningssagen.


FAQ

Har du brug for skelforretning?
Det ses ikke sjældent, at en hæk eller anden form for hegn har dannet den fysiske grænse mellem to matrikler igennem en længere årrække, og at parterne således uden viden om det registrerede skel har opfattet matriklernes størrelse bestemt af det faktiske etablerede hegn. Hvis tilstanden har eksisteret i mere end 20 år, vil der med hjemmel i Danske Lov 5-5-1 kunne være vundet ejendomshævd. Hvis der ikke kan opnås enighed om at foretage en ejendomsberigtigelse, således det hævdvundne areal overføres til den hævderhvervende ejendom, vil sagen kunne afgøres ved en skelforretning.

Hvordan foregår en skelforretning i hovedtræk?
Den hævdende kan frit anmode en hvilken som helst landinspektør om at indkalde parterne til skelforretning på ejendommen. I almindelighed oplyser den hævdende sine synspunkter om grænsehævd i skelforretningsrekvisitionen. Landinspektøren har pligt til at orientere parterne, såfremt der måtte foreligge interessekonflikt.
Parterne bør lade sig repræsentere ved advokat med ekspertise inden for skelforretningssager.
Hvis landinspektøren vurderer sig habil til opdraget, indkalder landinspektøren med mindst 14 dages varsel de berørte parter til skelforretning. Om nødvendigt lader landinspektøren indkaldelsen forkynde overfor parterne ved hjælp af domstolene. Eventuelt ved stævningsmand.

Landinspektøren skal orientere parterne om, at de kan anmode om at også hegnssynsmænd deltager i skelforretningen, hvis parterne mener, at de kan bidrage til sagens oplysning. I samme forbindelse anmoder landinspektøren ofte parterne om, så vidt muligt, at fremsende relevant dokumentation forud for skelforretningen. Landinspektøren sørger dog også selv for at indhente al relevant tilgængelig dokumentation for de historiske forhold og tilstande vedrørende skellet. Dokumentationen består som oftest i matrikelkort, tinglyste servitutter og historiske luftfotos. Luftfotos skaleres ofte, således disse kan sammenlignes direkte. Materialet anvendes til at skabe et så grundigt overblik over den historiske anvendelse af det omtvistede grænseareal. Før selve skelforretningen har landinspektøren ofte ladet en landmåler fremfinde eventuelle eksisterende skelpæle og ladet foretage en opmåling af det registrerede skel for at kunne redegøre for, hvor det matrikulerede skel befinder sig i forhold til skellet ”i marken”.
På skelforretningen gennemgår landinspektøren de af parterne indleverede dokumenter men også de dokumenter, som landinspektøren selv har fremskaffet. Hvis dokumenterne måtte give anledning til indsigelser eller landinspektøren vurderer behov for at yderligere parts- og vidneforklaringer, vil skelforretningen efter omstændighederne kunne udsættes på yderligere oplysning af sagen. Imidlertid er udgangspunktet, at landinspektørens afgørelse træffes på grundlag af de foreliggende dokumenter og de på stedet afgivne udtalelser fra parter og eventuelt indvarslede naboer og tidligere ejere.
Herefter foretager landinspektøren en besigtigelse af matriklerne for vurdering af, om der kan være vundet grænsehævd. Landinspektøren tilkendegiver herefter ofte sin vurdering af, om der vurderes at være vundet hævd og opfordrer ofte parterne til på dette grundlag at forlige sagen.
Hvis parterne forliger sagen, vil der ikke være behov for, at landinspektøren udarbejder en landinspektørudtalelse/kendelse. Dette kan spare parterne yderligere udgifter.

Kan man vinde hævd, hvis brugen grunder i en tidligere indgået mundtlig aftale mellem tidligere eller nuværende ejere?
Forudsætningen for at kunne vinde hævd er, at der er tale om en ”retsstridig råden” over en anden persons ejendom. Beror brugen i en aftale indgået mellem for eksempel tidligere ejere af de to ejendomme, vil der som udgangspunkt ikke kunne vindes ordinær hævd efter 20 års brug.

Kan man påberåbe sig grænsehævd, hvis man ikke har ejet matriklen i mere end 20 år?
Man kan godt vidne grænsehævd på grundlag af tidligere ejerleds udnyttelse af det pågældende areal. Det afgørende er, om der har været udvist en ejers råden i samlet mindst 20 år.

Hvad koster en skelforretning?
Skelforretningsudgifterne til landinspektør ligger ofte i niveauet kr. 70.000-100.000 inkl. moms. Hertil kommer egne advokatomkostninger. Begge udgiftsposter dækkes som udgangspunkt af retshjælpsforsikringen under ejendomsforsikringen. Når skelforretningen er afsluttet og landinspektøren har meddelt sin afgørelse og fremsendt sin honoraropkrævning, kan rekvirenten, der hæfter for landinspektørudgifterne, anmode det lokale Hegnssyn om at træffe afgørelse om fordeling af sagsomkostningerne.

Kan en køber af en ejendom udslukke en hævdvunden ret på sin nyerhvervede ejendom?
Hvis den hævdvundne ret ikke er tinglyst på den tjenende ejendom, og køberen af den tjenende ejendom har været i god tro ved sit køb, dvs. at køber ikke har kendt til og heller ikke ved grov uagtsomhed var i uvidenhed om den utinglyste hævdsret, vil hævdsretten blive ekstingveret, dvs. bortfalde. Dette fremgår af tinglysningslovens § 1, stk. 2. Ekstinktion forudsætter dog, at den nye ejer har gjort sin ekstinktionsret gældende senest 2 år efter, at køberen har tinglyst sit skøde på ejendommen. Dette følger af tinglysningslovens § 26, stk.1.

Hvordan afbryder man den retsstridige brug og hævdstiden?
Afbrydelse af hævdstiden vil som udgangspunkt kunne ske ved at etablere en egentlig fysisk forhindring, sådan at den fysisk brug ikke længere er mulig. En anden måde at afbryde hævdstiden på er at anlægge en skelforretningssag, hvor skellets placering fastslås.

Skal den hævdende være i god tro for at kunne vinde hævd?
Der er ingen krav om at den part der foretager den retsstridige brug skal være i god tro uden kendskab til at brugen sker uden at have fået lov af ejeren. Derimod vil en køber af en ejendom skulle være i god tro om, at der ikke foregår en retsstridig brug eller udnyttelse af den ejendom, som vedkommende køber og at der dermed kan være tale om utinglyst hævdvunden ret over ejendommen.

Hvad er alderstidshævd?
Ved brugshævd, f.eks. brug af vej/sti over en anden persons grund, kan den hævdende sikre sin hævdvunden ret ved at få tinglyst en servitut om vejret. Nogle former for brugshævd, for eksempel snighævd, kan først vindes efter ”alderstidsråden”. Alderstidshævd er ikke fast defineret – men brugen skal have fundet sted uforandret i ”mands minde”, hvilket i praksis vil sige mindst 40-50 år.

Hvad er snighævd?
Snighævd er en retsstridig udnyttelse af en ejendom, hvor den hævdende overfor den tjenende ejendoms ejer sørger for at skjule, at han udnytter ejendommen, eller hvor udnyttelsen blot tilfældigt ikke er synlig for ejeren af den tjenende ejendom. Dette kan være tilfældet, hvis der ikke sættes spor, som indikerer, at der sker udnyttelse, og at den tjenende ejendoms ejer, derfor ikke er klar over, at der sker retsstridig råden og dermed ikke er i stand til at bringe den retsstridige råden til ophør, enten ved fysisk forhindring eller ved skelforretning eller sagsanlæg. Der kan som udgangspunkt ikke opnås ordinær hævd ved snighævd.
0

Nyheder
Hussælger havde pyntet på ejendommen og blev dømt til at betale køber erstatning.

Når der handles huse i Danmark, foregår det som udgangspunkt efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Loven indebærer, at sælger på visse betingelser kan frigøre sig for ansvar for fysiske bygningsmangler.

Forudsætningen for sælgers fritagelse for ansvar for bygningsmangler er, at sælger i forbindelse med handlen udleverer en tilstandsrapport, der maksimalt må være 6 måneder gammel, og udleverer et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring til køber. Sælger skal bekræfte at ville betale ½-delen af forsikringspræmien i henhold til forsikringstilbuddet.

Er disse vilkår opfyldt, kan køber som udgangspunkt ikke rejse krav mod sælger vedrørende fysiske bygningsmangler, medmindre sælger groft uagtsomt eller svigagtigt har tilbageholdt oplysninger om ejendommen.

Erfaringsmæssigt skal der meget til, før domstolene vurderer, at sælger har handlet groft uagtsomt. Både når det relaterer sig til fejloplysninger eller manglende oplysninger om ejendommen, men også når det drejer sig om konstruktioner udført af sælger selv.

Et nyere eksempel på en sådan dom, hvor sælger af en ejendom er blevet dømt til at betale erstatning til køber, er Vestre Landsrets dom af 16. oktober 2020 (BS-42280/2019-VLR).

I den pågældende sag, havde sælgerne nogle år før salget opsat gipspladelofter under de eksisterende bræddeprofillofter i ejendommen. Ved opsætning af gipspladerne var der anvendt skruer, der havde perforeret den eksisterende dampspærre mellem bræddeprofilloftet og det isolerede loftsrum. Derved var der risiko for fremtidig skimmeldannelse, hvis ikke damspærren blev udskiftet og tætnet.

Udbedringsomkostningerne udgjorde ifølge den af retten udpegede skønsmand skønsmæssigt kr. 82.500.

Opsætning af lofterne var i mindre udstrækning foretaget af en tømrer, men i det væsentligste opsat af sælgerne selv. Sælgerne gjorde under sagen gældende, at de havde fået instruktion af tømreren, hvilket tømreren ikke kunne bekræfte.

I tilstandsrapporten havde sælgerne svaret benægtende på et spørgsmål om, hvorvidt hele eller dele af bygningskonstruktionen var udført som selvbyg.

Med de for byretten fremkomne forklaringer, blev det af byretten lagt til grund, at der var tale om selvbyg, som sælgerne burde havde oplyst om i tilstandsrapporten. Byretten fandt sælgernes oplysning om selvbyg fejlagtig i en grad, som i rettens præmisser blev betegnet som groft uagtsom.

Det bemærkes hertil, at ejerskifteforsikringen havde afvist at dække udbedringen af den perforerede dampspærre, idet der, efter det oplyste, ikke var konstateret skader i ejerskifteforsikringsbetingelsernes forstand og at potentielle fremtidige (fjerne) skaderisici ikke i sig udgjorde et dækningsberettiget forhold. 

Byretten dømte sælgerne erstatningsansvarlige og pålagde sælgerne at erstatte køberne kr. 82.500 kr. og hertil sagsomkostninger med 65.000 kr.

Byrettens dom blev anket til landsretten, der lagde til grund, at sælgerne ved ikke at oplyse køberne om, at der var foretaget selvbyg, havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt, og at sælgerne (derved) havde handlet groft uagtsomt.

Sælgerne blev pålagt at betale yderligere 20.000 kr. i sagsomkostninger til køberne for sagens behandling i landsretten.

Dommen er interessant derved, at byretten og en enstemmig landsret lægger til grund, at ændringer i bygningskonstruktion, uanset om ændringen kræver byggetilladelse eller ej, eller som i dette tilfælde havde en mere kosmetisk karakter, indebærer pligt til at oplyse bekræftende på spørgsmålet i tilstandsrapporten om, hvorvidt der er udført selvbyg i ejendommen.


Niels Nørgaard Rasmussen

Advokat(H)
0