Your address will show here +12 34 56 78
Nyheder
We are proud to announce that during 2021 until today, Aumento’s transaction team has successfully advised on the following transactions:

Advised on the sale of Danish transport company Neptun Transport A/S to listed Danish transport company Nordic Transport Group A/S (NTG A/S). The transaction was completed in the beginning of May 2021. Press release: https://ntg.com/da/ntg-acquires-neptun-transport-a-s/

Advised on the sale of Danish IT-company Nordija A/S to UK listed company Aferian PLC (previously Amino Technologies PLC). The transaction was completed in the end of May 2021. Press release: https://www.londonstockexchange.com/news-article/AMO/acquisition-of-nordija-for-eur5-3m/14993535

Advised on the sale of Danish medical equipment company IVFtech ApS to US-company Hamilton Thorne Inc. The transaction was completed in mid-July 2021. Press release: https://www.hamiltonthorne.ltd/index.php/2021-press-releases/280-hamilton-thorne-announces-the-acquisition-of-ivftech-aps-and-k4-technology-aps

Acted as interim management (chairman of the board of directors) during the sale of subsidiary Schilling A/S to Dutch company Total Specific Solutions. The transaction was completed in June 2021. Press release: https://www.totalspecificsolutions.com/about-us/transaction-updates?tid=80

For further information on Aumento Transactions and its services please see https://aumento.dk/en/aumento-transactions/ and/or contact partner Torben Mauritzen on tm@aumento.dk or +45 22 83 20 74.
0

Nyheder
Aumento Advokatfirma har netop bistået en klient i forhold til spørgsmålet om rette værneting.

Sagens faktiske omstændigheder

En ca. 80-årig mand, der boede i Roskilde, fik i sommeren 2019 udført noget arbejde af en byggeforretning på Bornholm på sin bornholmske sommerhusejendoms terrasse på 1. salen.

I sommeren 2020 blev der til samme sommerhusejendom bestilt noget andet arbejde fra samme byggeforretning, herunder opsætning af et gelænder.

Sommerhusejeren oplevede i sommeren 2020 mangler ved det arbejde, der var udført på sommerhusejendommens terrasse i 2019.

Sommerhusejeren nægtede at betale fakturaen for arbejdet udført i 2020, før byggeforretningen havde afhjulpet manglerne ved arbejdet for 2019.

Idet sommerhusejeren og byggeforretningen ikke kunne nå til enighed, indgav byggeforretningen stævning i sagen til Retten på Bornholm med krav om betaling af fakturaen for 2020.

Sommerhusejeren afgav et svarskrift med et modkrav angående arbejdet for 2019, og sommerhusejeren gjorde derudover gældende, at sagen skulle henvises til Retten i Roskilde, som var sommerhusejerens hjemting.

Kort om værneting

En sags værneting betyder, der hvor en sag kan anlægges. Udgangspunktet i dansk ret er, at retssager skal anlægges der, hvor sagsøgte bor, også kaldet sagsøgtes hjemting. Dette fremgår af retsplejelovens § 235.

Der foreligger en række undtagelser til, at retssager skal anlægges ved sagsøgtes hjemting, og en af dem er reglen om opfyldelsesværneting i retsplejelovens § 242, der har følgende ordlyd:

” Sager om kontraktsforhold kan anlægges ved retten på det sted, hvor den forpligtelse, der ligger til grund for sagen, er opfyldt eller skal opfyldes.
Stk. 2.

Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på pengekrav, medmindre kravet er opstået under ophold i retskredsen under sådanne omstændigheder, at det skulle opfyldes, inden stedet forlades.”

Det fremgår således af retsplejelovens § 242, stk. 1, at en sag kan anlægges på det sted, hvor den forpligtelse, der ligger til grund for sagen, er opfyldt eller skal opfyldes.

Der foreligger dog en væsentlig undtagelse til reglen om opfyldelsesværnetinget, idet reglen ikke gælder for pengekrav, jf. retsplejelovens § 242, stk. 2.

Grunden til, at opfyldelsesværnetinget ikke gælder for pengekrav, er, at efter dansk ret er pengeskyld bringe skyld, og det ville derfor medføre, at en kreditor vil kunne anlægge sag ved sit eget hjemting til inddrivelse af penge.

Det har fra lovgivers side ikke været set som rimeligt, at den der har et pengekrav rettet mod sig, skulle kunne tvinges til at møde i retten ved kreditors hjemting.

Afgørelserne i sagen

Retten på Bornholm traf den 10. marts 2021 kendelse om, at sagen ikke skulle henvises til Retten i Roskilde, idet sagen ikke alene vedrørte inddrivelsen af et pengekrav.

Sommerhusejeren fik den 27. maj 2021 tilladelse af procesbevillingsnævnet til at kære Retten på Bornholms kendelse af 10. marts 2021 til Østre Landsret.

Østre Landsret afsagde den 15. juni 2021 følgende kendelse:


X Byggeforretning ApS har ved Retten på Bornholm anlagt sag om betaling af 18.945,10 kr., til opfyldelse af krav i henhold til faktura af 27. august 2020 for arbejde udført på A’s ejendom på Bornholm. Det er i stævningen anført, at A ikke har gjort indsigelser over for fakturaen, men at han alene har gjort indsigelser over for tidligere udført og betalt arbejde, som er denne sag uvedkommende.

Sagen angår efter påstand og anbringender i stævningen et pengekrav, hvorfor reglerne om opfyldelsesværneting ikke finder anvendelse, jf. retsplejelovens § 242, stk. 2. Det forhold, at A i sit svarskrift har fremsat et modkrav angående tidligere udført arbejde, og at der skal gennemføres syn og skøn vedrørende dette modkrav, kan ikke føre til et andet resultat.

Sagen skulle efter oplysningerne i sagen have været anlagt ved Retten i Roskilde, hvor A har hjemting, jf. retsplejelovens § 235, stk. 1. Landsretten henviser herefter sagen til Retten i Roskilde, jf. retsplejelovens § 248, stk. 2.

Efter kæresagens udfald skal X Byggeforretning ApS i sagsomkostninger for landsretten betale 2.500 kr. inkl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand.

Thi bestemmes

Sagen henvises til Retten i Roskilde.”

Vores bemærkninger

Østre Landsret slog således fast, at påstanden og anbringenderne i stævningen afgør, hvorvidt der er tale om et pengekrav eller ej. Derudover ændrede det ikke ved sagens resultat, at sommerhusejeren havde rettet et modkrav mod byggeforretningen, og at der skulle foretages syn og skøn vedrørende arbejdet fra 2019.

Kendelsen betyder således, at det ligger fast, at blot fordi den sagsøgte i en sag har gjort mangelsindsigelser gældende, så kan sagsøgeren ikke anlægge sagen på det sted, hvor arbejdet blev udført. Sagsøgerens krav er således stadigvæk et pengekrav, selvom denne også gør gældende, at arbejdet er udført uden mangler.

Sagen er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen under U.2021.3876Ø.

Sagen blev varetaget af advokatfuldmægtig Tobias Pedersen og sagsansvarlig partner advokat Asaf M. Fazal.

Spørgsmål til sagen kan rettes til advokatfuldmægtig Tobias Pedersen på tp@aumento.dk.
0

Nyheder
Der opstår jævnligt tvister mellem naboer angående hegn og/eller placering af skel, herunder spørgsmålet om hævd. Antallet af sådanne tvister synes at være stigende, hvilket muligvis skyldes prisstigningerne på huse og lejligheder, hvilket alt andet lige forhøjer de involverede værdier.

Jeg har ført flere hegn- og skelsager, og nedenfor beskriver jeg forløbet af to af disse. Begge sager angik uenigheder mellem private borgere, og i begge sager opnåede klienterne via deres bygningsforsikring retshjælpsdækning til advokatomkostninger mv. forbundet med sagen.

Den første sag

Den første sag startede med, at naboen ensidigt og uvarslet fjernede hegnet, der igennem mere end 40 år havde adskilt naboens og mine klienters ejendomme. Mine klienter indbragte sagen for Hegnsynet. Under hegnsynsagen, som jeg deltog i, fremførte naboen blandt andet det synspunkt, at det fjernede hegn ikke stod i skel, men i stedet stod på modpartens ejendom. Ifølge naboen skulle hegnet derfor betragtes som et ”eget hegn”.

Idet hegnet ifølge en hegnsynsprotokol fra 1972 underforstået havde været betragtet som et fælleshegn, valgte Hegnsynet at pålægge naboen at genetablere hegnet, og besluttede at dette også fremover skulle være tilfældet.

Naboen indledte herefter en skelforretning til fastlæggelse af skellets placering. Meningen hermed var, at naboen ville forsøge at få fastslået, 1) at skellets placering afveg fra hegnets placering, 2) at hegnet reelt stod på naboens ejendom, og 3) at skellinjen derfor – i forhold til hegnet – lå på mine klienters ejendom. Naboen indtog standpunktet på baggrund af oplysninger fra egen Landinspektør.

Mine klienter var derimod af den opfattelse, at hegnet og skel lå samme sted. Subsidiært gjorde jeg gældende, at såfremt hegnet rettelig stod på naboens grund, så havde mine klienter vundet ejendomshævd på arealet mellem hegn og det matrikulære skel.

En skelforretning bliver afgjort af en udpeget Landinspektør. Efter undersøgelser i marken og af historiske dokumenter og fotos, tilkendegav Landinspektøren, at skellet i det væsentligste lå som beskrevet af mine klienter, og således fulgte hegnet. Dog var der en afvigelse på ca. 5 meter, hvor hegnet slog et knæk i forhold til skellet. Uenigheden angik et område på under ½ m2.

Skelsagen blev afsluttet med et forlig, hvorved hele skellinjen i forhold til hegnets placering blev flyttet 1½ cm ind på naboens grund, i stedet for – som krævet af naboen – placeret ca. 10 cm inde på mine klienters grund. Dette som kompensation for mine klienters påstand om hævd på ovennævnte ca. ½ m2, og for at parterne kunne få en lige skellinje.

Sagen endte således med, at mine klienter minimalt og teoretisk fik forøget størrelsen af deres ejendom i forhold til hegnets placering. Dette selvom det var naboen, der havde startet skelsagen med påstand om det modsatte.

Den anden sag

Den anden sag startede med, at naboen købte deres ejendom og byggede et nyt hus. Naboen ønskede et nyt hegn og aftalte med mine klienter, at naboen kunne udskifte fælleshegnet, såfremt naboen genopsatte et hegn samme sted og i samme design. Hegnet skulle passe med de andre hegn, der grænsede op til mine klienters grund.

Modparten fjernede derefter hegnet, og opsatte et hegn, der efter mine klienters opfattelse, dels var i et andet design, og dels var opsat ca. 40 cm inde på mine klienters grund i forhold til den tidligere placering. Modpartens begrundelse for den nye placering var, at hans egen landinspektør havde konstateret uoverensstemmelse mellem hegn og skel, og at det nye hegn var opsat i skel. Mine klienter blev imidlertid ikke orienteret herom, inden det nye hegn var opsat.

På vegne af mine klienter indledte jeg derfor 1) en skelforretning til fastlæggelse af skellets placering, og 2) en hegnsynsforretning til afgørelse af tvisten om designet.

Jeg gjorde under skelforretningen gældende, at det bortfjernede hegn havde stået samme sted i mere end 20 år, hvorfor mine klienter havde vundet ejendomshævd på arealet mellem hegn og skel. Synspunktet blev bestridt af modparten. Under skelforretningen viste det sig, at landinspektøren på baggrund af det foreliggende materiale og vidneforklaringerne ikke fandt det bevist, præcist hvor det bortfjernede hegn havde stået. Landinspektøren fandt derfor ikke grundlag for at flytte det matrikulære skel som følge af hævd. Jeg begærede derfor forretning udsat og fremskaffede via egen landinspektør, vidner og betragtninger yderligere materiale.

Under den nye skelforretning samt ved observationer angående hegn på naboejendommene, endte Landinspektøren med at vurdere, at hegnet måtte være flyttet, og at mine klienter havde vundet hævd. Landinspektøren vurderede dog, at hegnet alene var blevet flyttet ca. 9 cm i stedet for ca. 40 cm som påstået af mine klienter. Skellinjen blev derfor alene flyttet tilsvarende.

Under den efterfølgende hegnsynsforretning om flytning af hegnet og designet, fremførte naboen det synspunkt, at det nye hegn slet ikke skulle flyttes, da afvigelsen fra skel alene udgjorde ca. 9 cm. Og at mine klienter i givet fald skulle være med til at betale for flytningen.

Hegnsynet pålagde imidlertid naboen, dels at flytte hegnet til skel, som fastsat af landinspektøren, dels selv at betale herfor, og dels at opsætte hegnet i samme design, som de hegn, der i øvrigt omkransede min klients ejendom.

Bortset fra den faktiske placering af hegn og skel, endte mine klienter således med at få medhold. Dog først efter et relativt langt forløb.

Afslutning

Jeg fører stadig gerne sådanne sager. Så kontakt mig endelig, hvis du eller en bekendt får behov for bistand herom.
0

Nyheder
Advokatfuldmægtig Tobias Pedersen og sagsansvarlig partner Asaf M. Fazal, har bistået en klient med en sag hos Folketingets Ombudsmand mod en kommune.

Sagen vedrørte folkepensionisters muligheder for at kunne realkreditbelåne deres ejendomme, efter at deres kommune har tinglyst pant for indfrysning af folkepensionistens ejendomsskat.

Problemstillingen

Sagens problemstilling var, at en borger i folkepensionsalderen havde fået tinglyst et skadesløsbrev (pantebrev) til indfrysning af ejendomsskat fra sin kommune på ejendommens første prioritet, således, at det var skadesløsbrevet, der stod først til at blive betalt på borgerens ejendom.

Borgeren ville gerne forny sine gamle realkreditlån, men realkreditinstituttet krævede at de havde førsteprioritet for at de kunne yde et nyt lån på bedre vilkår. På den baggrund besluttede borgeren sig for at spørge kommunen om de ville rykke deres skadesløsbrev bag et nyt realkreditlån.

Der findes to regler i forhold til en kommunes rykning af deres pant til indfrysning af ejendomsskat.

Grundskyldslånelovens § 4, stk. 4, hvorefter kommunen skal tillade, at hvis der altid har været et realkreditlån, foran kommunes pantebrev, så kan borgeren godt udskifte dette real kreditlån med et nyt lån på samme størrelse som restgælden i det gamle.

Derudover er der grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., hvorefter kommunen kan tillade, at deres pantebrev rykker tilbage for anden lånoptagelse. Efter forarbejderne til denne lov, vil det især være rimeligt, at kommunen rykker ned i prioriteten, hvis lånet skal bruges til boligforbedringer for borgeren.

Kommunen fortalte borgeren, at kommunen havde vedtaget i sit byråd i 2009 ikke at vurdere sager efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., men kun rykke når det var et lovkrav efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 4.

Idet borgens realkreditlån var bagved kommunens skadesløsbrev, var borgeren ikke omfattet af de tilfælde, hvor der er et absolut lovkrav på, at kommunen rykker.

Herefter blev Aumento Advokatfirma involveret i sagen og der blev igen taget kontakt til den pågældende kommune.

Det var borgerens klare opfattelse, at kommunen ikke i sit byråd kunne vedtage aldrig at benytte en lovbestemmelse og at kommunen var forpligtet til at foretage en konkret vurdering af borgerens sag, idet der efter borgerens opfattelse var tale om en skønsmæssige bestemmelse.

Idet kommunen og borgeren ikke kunne blive enige om, hvorvidt kommunen var forpligtet til at vurdere borgerens sag efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., blev sagen påklaget til Folketingets Ombudsmand i januar 2020.

Konklusion

Folketingets Ombudsmand fandt i sin udtalelse af 6. juli 2021, at den pågældende kommune ikke havde grundlag for at træffe en generel beslutning om aldrig at gøre brug af grund-skyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Kommunen blev herefter henstillet til at ændre sin generelle beslutning og praksis i forhold til, at kommunen ikke foretog en konkret vurdering i sine sager om, hvorvidt kommunen vil give sine pantebreve en rykningspåtegning.

Efter forarbejderne til grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., vil det især være rimeligt at kommunen rykker ned i prioritet, hvis borgeren skal bruge det nye lån til boligforbedring.

Folketingets Ombudsmand bemærkede dog, at i forhold til en konkret vurdering, er der ikke noget kritisabelt i at give en borger afslag på baggrund af, at borgeren alene vil have at kommunen skal rykke ned i prioritet for at få et billigere lån, hvis dette forringer kommunens sikkerhed eller gør kommunen står uden sikkerhed.

Herudover henstillede Folketingets Ombudsmand til, at borgerens sag blev genoptaget og kommunen skal træffe en ny afgørelse.

Vores bemærkninger

Sagen viser, at det er vigtigt at de offentlige myndigheder foretager en konkret vurdering af borgernes sager og at det som udgangspunkt har formodningen imod sig, at et skøn i lovgivningen kan afskæres eller kraftigt beskæres.

Den pågældende kommune havde siden januar 2009, ikke vurderet om den folkepensionist som anmodede om at kommunen kunne rykke deres pantebrev kunne få en positiv afgørelse efter grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Kommunens praksis fra 2009 har også været aktuel for folkepensionister, der har afdraget hele deres gæld i deres ejendom, hvor det eneste pantebrev i ejendommen er kommunens pantebrev. Praksissen fra 2009 har i sådanne tilfælde kunne betyde, at folkepensionisten ikke har kunne realkreditbelåne sin ejendom, hvis det har været et krav fra realkreditinstituttet at disse skulle have førsteprioritet.

Det skal bemærkes at det ikke vides, hvor mange kommuner i Danmark der har vedtaget den ovenstående praksis om ikke at benytte grundskyldslånelovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

Spørgsmål til sagen kan rettes til advokatfuldmægtig Tobias Pedersen på tp@aumento.dk.
0

Nyheder
Mange ejendomme særligt i Københavns Kommune, er pålagt en tilbagekøbsret også kaldet en hjemfaldspligt.

Hvad betyder det, at ejendommen er pålagt en hjemfaldspligt og er det muligt at fjerne en hjemfaldspligt fra en ejendom?


I 2017 var der ca. 1.500 boliger i København med hjemfaldspligt og tilsvarende 1.500 boliger i Aarhus. Herudover skal det tilføjes, at Københavns Kommune også har tilbagekøbsret på ejendomme i andre kommuner som f.eks. i Roskilde Kommune. (1-2)

1. Hvad er en hjemfaldspligt?

En hjemfaldspligt er en tinglyst rettighed, hvor typisk en kommune har ret til at tilbagekøbe en ejendom på et bestemt tidspunkt til den sum, som ejendommen oprindeligt var købt af kommunen for.

For Københavns Kommune startede systemet med at pålægge de af kommunen solgte ejendomme hjemfaldspligt i starten af 1900-tallet således, at ejendommene kunne købes tilbage efter 70 eller 100 år til samme pris, som de var solgt for. Dette blev gjort ud fra det hensyn, at de fremtidige stigninger i grundværdien skulle komme kommunen og derved alle kommunens borgere til gode og ikke kun køberen af ejendommen.

Eksempelvis kan en ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2 tilbagekøbes for 222 kr. af Københavns Kommune, uagtet hvad den seneste køber har betalt for ejerlejligheden. (3)

Retsvirkningen af kommunens brug af tilbagekøbsretten er, at ejeren af ejendommen får udbetalt tilbagekøbssummen, som i ovenstående eksempel er 222 kr., og skal derefter fraflytte ejendommen som ved et almindeligt salg.

Der findes hovedsageligt tre forskellige typer af hjemfaldspligter:

1) Hjemfaldspligt med bygningserstatning
2) Hjemfaldspligt uden bygningserstatning
3) Hjemfaldspligt med særlige vilkår

Københavns Kommunes administrering af deres tilbagekøbsretter følger ikke kalenderåret.
Administrationsåret går fra 1. april – 31. marts.

2. Udskydelse og frikøb af en ejendom med hjemfaldspligt

Københavns Kommune havde før 1996 ledsaget deres hjemfaldsvarslinger med et tilbud om udskydelse af hjemfaldspligten. (4)

I 1996 blev der i Københavns Kommune åbnet op for, at ejere af ejendomme med hjemfaldspligt kunne frikøbe sig mod at betale kommunen et beløb.

Både beløbet for udskydelse og frikøb af hjemfaldspligten blev efter 1996-ordningen foretaget efter den offentlige vurdering af ejendommen og ved frikøb af hjemfaldspligt med bygningserstatning alene den offentlige grundværdi.

Der kunne derudover ske udskydelse af hjemfaldspligten på op til 70 år.

Den 30. marts 2017 ændrede borgerrepræsentationen frikøbsordningen med øjeblikkelig virkning, da de offentlige vurderinger, som frikøb af hjemfaldspligten havde været baseret på, havde været fastfrosset siden 2012. Dette medførte, at forskellen mellem markedsvurderingen og den offentlige vurdering havde ændret sig markant.

Den midlertidige frikøbsordning fra 2017 tager udgangspunkt i en mæglervurdering i tilfælde af, at borgeren ønsker at frikøbe sig fra hjemfaldspligten og den offentlige vurdering i tilfælde af en udskydelse. Hjemfaldspligten kan i henhold til 2017-ordningen maksimalt udskydes i 35 år, fra det år, hvor udskydelsen aftales med Københavns Kommune.

Ved frikøb af en tilbagekøbsret med bygningserstatning reduceres grundværdien, som fremgår af mæglervurdering, med tilbagekøbssummen, som herefter tilbagediskonteres fra tilbagekøbsåret (det år hjemfaldspligten forfalder) til indeværende år, med en kalkulationsrente på 1,2 % (2021 sats). (5)

Ved frikøb af en tilbagekøbsret uden bygningserstatning bruges samme fremgangsmåde som ovenfor, men i stedet for grundværdien bruges ejendomsværdien fra mæglervurderingen.

Beregningseksempel på frikøb efter 2017-ordningen:

Frikøbsbeløb = (grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n
(hvor n betegner antal år til tilbagekøbsåret)

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Mæglervurdering: 1.490.254 kr.
Tilbagekøbssum: 222 kr.
Tilbagekøbsår: 2030

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Frikøbsbeløb: (1.490.254 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år = 1.338.354 kr.

Beregningseksempel udskydelse efter 2017-ordningen:

Udskydelsesbeløb = ((grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n1) – ((grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n2)
(hvor n1 betegner antal år til det eksisterende tilbagekøbsår, og n2 betegner antal år tilbage til det nye tilbagekøbsår)

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Ejendomsværdi ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering: 870.000 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.
Tilbagekøbsår: 2030
Udskydelse: 10 år til 2040

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Udskydelse: ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år) – ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^19 år) = 87.847 kr.

Ved udskydelse skal ejeren desuden betale tinglysningsafgift til staten, fordi der skal tinglyses en påtegning i tingbogen. Tinglysningsafgiften er for 2021 1.750 kr.


3. Hjemfaldspligt andelsboliger

I forhold til andelsboliger kan grunden for ejendommen ligeledes være pålagt en deklaration med hjemfaldspligt. For en andelsforening kan hjemfaldspligten betyde store fald i foreningens værdi samt udgifter til udskydelse eller frikøb af hjemfaldspligten. (6)

4. Hjemfaldspligt og tvangsauktion

En deklaration om hjemfaldspligt kategoriseres som en servitut. Dette medfører, at såfremt der ikke afgives noget bud på en ejendom, der er sat på tvangsauktion, kan der laves et alternativt opråb, hvor køberen ikke skal respektere servitutten om hjemfaldspligt.

5. Afsluttende bemærkninger

Som afsluttende bemærkninger skal det nævnes, at det ikke på et generelt plan skal frarådes at købe en ejendom med hjemfaldspligt. Det skal dog pointeres, at den potentielle køber af en ejendom med hjemfaldspligt bør søge ekstern rådgivning om de konkrete forhold og foretage en risikoafdækning.

Herudover skal det også bemærkes, at ejendomme med hjemfaldspligt samlet set bliver mere bekostelige at erhverve og frikøbe, end det havde været at erhverve en ejendom, der enten aldrig har været pålagt hjemfaldspligt eller er frikøbt. (7)

Ydermere bør man som nuværende ejer af en ejendom med hjemfaldspligt også tage stilling til denne. Det kan f.eks. overvejes at udskyde hjemfaldspligten maksimalt, før ejendommen frikøbes, da udskydelsen udregnes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering og frikøbet på en markedsværdi fastsat af en mægler.

Hos Aumento Advokatfirma har vi som københavnsk advokatfirma stor ekspertise og erfaring med bolighandler, hvori der indgår hjemfaldspligter.

Udarbejdet i et samarbejde mellem advokat Asaf M. Fazal og advokatfuldmægtig Tobias Pedersen


FODNOTER:
[1] https://www.bolius.dk/boligkoebere-betaler-overpris-for-lejligheder-med-hjemfaldspligt-76611
[2] https://stiften.dk/artikel/1500-ejerlejligheder-skal-k%C3%B8bes-fri-af-klausul-2017-12-9 
[3] https://www.kk.dk/artikel/tilbagekoebsret
[4] U.1993B.265
[5] https://www.kk.dk/artikel/tilbagekoebsret
[6] U.2000.591 H
[7] https://www.boligsiden.dk/guides/det-skal-du-vide-om-hjemfaldspligt/ 

0

Nyheder
Hvad betyder ”gælder også for andre end lønmodtagere”?

Højesteret har netop taget stilling til rækkevidden af beskyttelsen i ansættelsesklausullovens § 11, stk. 3. Ved tre instanser har Aumento Advokatfirmas klienter fået medhold i, at beskyttelsen ikke gælder for konkurrenceklausuler, der ikke er indgået som led i et ansættelsesforhold.

Hovedspørgsmålet i den konkrete sag var netop, om den konkurrenceklausul, som var aftalt mellem sagens parter, måtte anses for bortfaldet i medfør af ansættelsesklausullovens § 11, stk. 3, jf. stk. 1.

Ansættelsesklausullovens § 11 lyder:

§ 11: Opsiger arbejdsgiveren ansættelsesforhold, uden at lønmodtageren har givet rimelig anledning hertil, eller fratræder lønmodtageren selv stilling og har arbejdsgiverens undladelse af at opfylde sine forpligtelser hertil, er en aftale om en konkurrenceklausul, jf. § 5, og konkurrenceklausuldelen af en kombineret klausul, jf. § 7 ikke gyldig, og lønmodtageren vil have krav på engangsbeløbet efter § 8, stk. 3, og § 9, stk. 2.

Stk. 2 En aftale om en konkurrenceklausul efter § 5 og konkurrencedelen af en kombineret klausul efter § 7 er ikke bindende for lønmodtageren, for så vidt den med hensyn til tid, sted eller andre forhold går videre end påkrævet for at værne om arbejdsgiverens trav eller på urimelig måde indskrænker lønmodtagerens adgang til erhverv. Der skal ved vurderingen af, om klausulen på urimelig måde indskrænker lønmodtagerens adgang til erhverv, også tages hensyn til den interesse, som arbejdsgiveren har i, at aftalen efterkommes.

Stk. 3. Stk. 1 og 2 gælder også for andre end lønmodtagere, som har påtaget sig en forpligtelse til af konkurrencehensyn ikke at drive forretning eller anden virksomhed af en vis art eller tage ansættelse i en sådan.

Den konkrete sag:

A og B stiftede i lige sameje og med virkning fra den 10. april 2017 C Holding. Samme dag stiftede C Holding driftsselskabet D, der udfører arbejde indenfor blandt andet skimmelsanering, nedrivning og udbedring af fugtskader.

Den 1. oktober 2017 indgik B en ansættelseskontrakt med D. Af ansættelseskontrakten fremgik bl.a., at B blev ansat som beskæftiget med arbejde som ”indehaver/partner”.

Den 1. februar 2018 købte en tredjemand E 1/3-del af anpartskapitalen i D. I den forbindelse indgik samtlige kapitalejere inkl. de reelle (de ultimative) ejere (A og B) af D en ejeraftale.
Efterfølgende tilbagesolgte E sin del af anpartskapitalen til de to øvrige kapitalejere, og var derfor ikke omfattet af nærværende sag.

Ejeraftalen, der blev indgået mellem sagens parter indeholdt blandt andet følgende konkurrenceklausul:

”5.8 Ved afståelse af kapitalandele, uanset årsag, er kapitalejerne og disses Ultimative Ejere i en periode på 2 år regnet fra afståelsestidspunkt uberettiget til at tage ansættelse i, påbegynde eller – direkte eller indirekte – at være økonomisk interesseret i en virksomhed, der driver konkurrerende virksomhed med selskabet.

5.9 Overtrædelse af konkurrenceforbuddet kan af den eller de krænkende Kapitalejere imødegås ved fogedforbud uden sikkerhedsstillelse. Ved overtrædelse ifalder den overtrædende Kapitalejer en konventionalbod på 100.000 DKK., der skal betales til selskabet. Består overtrædelsen af en vedvarende tilstand, betragtes hver påbegyndt uge som en ny overtrædelse. Derudover er den overtrædende Kapitalejer erstatningsansvarlig over for den eller de krænkede Kapitalejere og/eller Selskabet efter dansk rets almindelige regler herom.

I foråret 2019 opstod, der uoverensstemmelser mellem A og B. A og B indgik på den baggrund en forligsaftale den 9. maj 2019. Af forligsaftalen fremgik blandt andet:

§ 2
B’s forpligtelse

2.1 B forpligter sig til at overdrage samtlige sine anparter i C Holding pr. d.d. til A for DKR xx. Umiddelbart efter underskrift på forligsaftalen, sørger A for at ændre ejerskabet i Selskabets ejerbog og hos Erhvervsstyrelsen.

2.2. B er i øvrigt indforstået med, at ejeraftalen mellem parterne fsva. Selskabet stadig er gældende, hvilket betyder, at B Fra overdragelsestidspunktet og 2 år frem er omfattet af ejeraftalens konkurrenceklausul beskrevet i ejeraftalens § 5.8 og 5.9.

Efter forligsaftalens indgåelse fortsatte B ansættelsesforholdet hos D, dog på andre vilkår, da han ikke længere var kapitalejer.

Den 12. september 2019 blev B afskediget fra D. Afskedigelsen var begrundet i samarbejdsvanskeligheder, og manglende tillid. B accepterede opsigelsen. Den 16. september 2019 blev B bortvist fra sin stilling hos B, da han i opsigelsesperioden havde handlet illoyalt ved at reklamere for en selvstændig virksomhed, der var i direkte konkurrence med D.

B protesterede efterfølgende over både opsigelsen og bortvisningen, og gjorde gældende, at konkurrenceklausulen, der var aftalt mellem A og B i forligsaftalen den 9. maj 2019 ikke var gyldig, jf. ansættelsesklausullovens § 11, stk. 3.

Den 2. december 2019 indgav A en anmodning til Retten i Helsingør om, at det forbydes B i en periode på 2 år fra den 9. maj 2019 såvel direkte som indirekte at konkurrere med D ved at sælge ydelser inden for miljøsanering, afhjælpning af fugtskader og skimmelsvampssanering. Forbuddet blev begæret nedlagt uden sikkerhedsstillelse.
Den 1. maj 2020 nedlagde Retten i Helsingør forbud i overensstemmelse med den nedlagte påstand.

Retten i Helsingør fandt, at B ved parternes forligsaftale den 9. maj 2019 gyldigt havde påtaget sig en konkurrenceklausul i det omfang, som var anført i ejeraftalens vilkår. Det forhold, at B fortsatte som ansat i D efter indgåelsen af forligsaftalen og de oplyste omstændigheder ved den senere opsigelse og bortvisning af B, har ikke betydning for vurderingen af konkurrenceklausulens gyldighed og kan derfor ikke føre til et andet resultat.

B kærede byrettens afgørelse til Østre Landsret.

Den 26. juni 2020 stadfæstede Østre Landsret byrettens kendelse.

Det fremgår blandt andet af Østre Landsrets præmisser: ”Som anført i byrettens kendelse følger konkurrenceklausulen af en forligsaftale, som A og B indgik den 9. maj 2019, hvorved B overdrog sine anparter i C Holding ApS A. Ved forligsaftalen blev den i den forudgående ejeraftale i pkt. 5.8 og 5.9 indeholdte konkurrenceklausul om forbud mod at involvere sig i konkurrerende virksomhed i 2 år fra afståelsestidspunktet således opretholdt. Konkurrenceklausulen er dermed vedtaget som led i en aftale mellem ejerne af D om deres indbyrdes forhold og ikke i sammenhæng med A’s ansættelse i virksomheden. På den baggrund tiltræder landsretten, at omstændighederne ved den senere opsigelse og bortvisning af B som ansat i D ikke har betydning for vurderingen af konkurrenceklausulens gyldighed. Bestemmelsen i § 11, stk. 3, jf. stk. 1, i lov om ansættelsesklausuler finder således ikke anvendelse. Herefter og af de grunde, der 13 i øvrigt er anført af byretten, stadfæster landsretten byrettens kendelse.” Denne afgørelse fremgår af UfR: U.2020.3006Ø.

B søgte efterfølgende tredjeinstansbevilling ved Procesbevillingsnævnet, og fik det. Den 10. september 2020 kærede B Østre Landsrets kendelse til Højesteret.

Sagen blev afgjort på skriftligt grundlag for Højesteret.

Den 29. marts 2021 stadfæstede Højesteret Østre Landsrets kendelse. Af Højesterets præmisser fremgår det blandt andet, at:

”Højesteret finder som anført af landsretten, at konkurrenceklausulen mellem parterne følger af forligsaftalen af 9. maj 2019, hvorved B overdrog sine anparter i C Holding ApS A. Forligsaftalen indebærer dermed, at den konkurrenceklausul, som findes i pkt. 5.8 og 5.9 i ejeraftalen mellem ejerne af D, gælder mellem parterne. Forligsaftalen blev indgået af B og A som led i afgørelsen af deres mellemværende angående C Holding.

På tidspunktet for aftalens indgåelse – hvor konkurrenceklausulen ligeledes trådte i kraft – var B således udtrædende medejer af C Holding. Højesteret finder på den baggrund, at aftalen mellem B og A om bl.a. konkurrenceklausulen må anses for indgået mellem parterne i deres egenskab af kapitalejere i C Holding. B kan ikke dermed anses for at have forpligtet sig over for D som ansat, men må derimod anses for at have forpligtet sig overfor A. Det kan ikke føre til et andet resultat, at B både før og efter aftalens indgåelse var ansat i D.

Det følger af ansættelsesklausullovens § 11, stk. 1, bl.a., at en aftale om en konkurrenceklausul er ugyldig, hvis arbejdsgiveren opsiger ansættelsesforholdet, uden at lønmodtageren har givet rimelig anledning hertil. Efter lovens § 11, stk. 3, gælder bestemmelsen også for andre end lønmodtagere, der har påtaget sig en forpligtelse til ikke at drive forretning eller anden virksomhed af en vis art eller tage ansættelse i en sådan. Højesteret finder på baggrund af bestemmelsens forarbejder, at der ikke med bestemmelsen er tilsigtet en ændring af den retstilstand, der var gældende efter den nu ophævede bestemmelse i aftalelovens § 38, stk. 2, som kun fandt anvendelse i ansættelsesforhold.

Anvendelse af ansættelsesklausullovens § 11, stk. 1, jf. stk. 3, forudsætter herefter, at konkurrenceklausulen må anses for at være påtaget af B som led i et ansættelsesforhold. Som anført ovenfor finder Højesteret, at det ikke kan antages at være tilfældet. Herefter og i øvrigt af de grunde, som er anført af byretten, stadfæster Højesteret landsrettens kendelse.”

Konklusion

Højesteret har således fastslået, at det ikke har været hensigten med bestemmelsen, at beskyttelsen skulle udvides til at gælde udenfor ansættelsesforhold. Det faktum, at beskyttelsen gælder udover det klassiske lønmodtagerbegreb, skal ikke forstås på den måde, at den gælder for konkurrenceklausuler i enhver form for aftale uagtet om klausulen er påtaget som led i et ansættelsesforhold eller ej. Meningen med bestemmelsen er, at eksempelvis direktører og medarbejdere med en større kapitalandel i selskabet, også skal være beskyttet, selvom de falder udenfor det klassiske lønmodtagerbegreb.

Det ville efter min overbevisning, også savne mening, hvis en bestemmelse i ansættelsesklausulloven skulle begrænse aftalefriheden for aftaler, der indgås udenfor et ansættelsesforhold. Det klare udgangspunkt i dansk ret er trods alt, at der er aftalefrihed. Dertil skal også nævnes det åbenlyse i, at det savner mening at vurdere, hvem der har givet anledning til opsigelse af et ansættelsesforhold, når der ikke er tale om et ansættelsesforhold.

Når det er sagt, skal jeg dog tilkendegive, at jeg har forståelse for, at man har søgt forholdet prøvet, særligt når man alene tager udgangspunkt i Lovforslag nr. L25, hvoraf det fremgår, at:

”I § 11, stk. 3, foreslåes det, at § 11, stk. 1 og 2, som omtalt ovenfor, tillige skal finde anvendelse for andre end lønmodtagere fx. selvstændige erhvervsdrivende eller administrerende direktører…”. Det, at det fremgår af lovforslaget, at beskyttelsen også gælder selvstændige erhvervsdrivende gør, at man berettiget kunne blive i tvivl om beskyttelsens omfang i forhold til aftaler udenfor ansættelsesforhold.

Men denne tvivl er nu elimineret med Højesterets kendelse af 29. marts 2021.

Hvis du har spørgsmål angående afgørelsen, og sagen, er du velkommen til at kontakte advokat Anja Linde på 60139726 eller al@aumento.dk.
0

Nyheder
Skelforretning og grænsehævd

Ejendomsgrænser er registreret i det som kaldes matriklen. Matriklen er ejendommenes Registreringssystem, som gør, at vi i Danmark kan administrere blandt andet belåning, beskatning og tinglysning af huse og grunde. I matriklen/matrikelkortet fremgår skellets matrikulerede placering, men ikke nødvendigvis det fysiske skel der måtte eksistere i marken.

Hvis man igennem en årrække på mindst 20 år har udnyttet naboens matrikel ved at have anvendt dele af matriklen, som støder op til ens egen grund, som var det ens egen, kan der været opnået grænsehævd/ejendomshævd. Hvis man har vundet hævd, kan man uden betaling herfor kræve den del af naboens matrikel, man har benyttet, overført til sin egen matrikel ved en ejendomsberigtigelse efter udstykningslovens § 9, stk. 1.

Begrebet ”Hævd” er reguleret i Danske Lov 5-5-1:

“Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant eller i Forlæning, eller i Forsvar.”

Forudsætningen for at vinde hævd er:
– at der skal være udøvet en ejers råden i mindst 20 år
– at den udøvede råden skal foregå til en synlig og fast grænse
– at der skal være tale om arealer der ejes af forskellige ejere.
– at der skal være tale om en retsstridig råden, hvorved forstås at der ikke må være indgået aftale mellem ejeren af den tjenende ejendom og den hævdende ejendomsejer om brugen af arealet

Der kan som udgangspunkt ikke vindes hævd på offentlige veje og jernbanearealer, og en arealoverførsel kan som udgangspunkt heller ikke ske, hvis overførslen vil bevirke, at matriklerne ved arealoverførslen ikke opfylder gældende offentligretlige forskrifter.

Ejendomshævd opnået ved grænsehævd kan ske ved en ejendomsberigtigelse, hvor ejendomsretten til arealet ved frivillig aftale mellem parterne overdrages til den hævdende. Parterne lader i den sammenhæng blot en landinspektør foretage de relevante opmålinger af det nye skel, hvorefter landinspektøren foretager de relevante ændringsregistreringer i matriklen og sørger for tinglysning.

Hvis der er uenighed om skellets placering herunder uenighed om, hvorvidt der er vundet ejendomshævd, eller uenighed om at hævdsarealet skal overdrages, kan den hævdende anmode om at få gennemført skelforretning efter udstykningsloven. Skelforretninger udføres efter reglerne i bekendtgørelse om skelforretninger af en landinspektør, hvilket sker uden domstolenes indblanding. Det er som udgangspunkt ikke muligt at indbringe en skeltvist for domstolene, før skeltvisten har været prøvet ved skelforretning.

Hvis ingen af parterne senest 8 uger efter landinspektørens afgørelse foreligger, har indbragt afgørelsen for domstolene, er landinspektørens afgørelse bindende for parterne.

Ved arealoverdragelsen mister den oprindelige ejer af arealet sin ejendomsret, og skellet mellem ejendommene flyttes, uden at den hævdende i øvrigt har indgået købsaftale eller har betalt for arealet.

Skelforretningssager kan være ganske omkostningstunge, men der vil som udgangspunkt kunne opnås retshjælpsforsikringsdækning til at dække både udgifterne til egen advokat og udgifterne til landinspektør under husforsikringen.

Niels Nørgaard Rasmussen/Aumento Advokatfirma bistår ofte ejendomsejere i skelforretningssager og sørger for at sagerne så vidt muligt føres med dækning fra retshjælpsforsikringen. Vi sørger for at søge retshjælpsdækningstilsagn på forhånd, så der er vished for egenudgifterne forbundet med at gennemføre skelforretningssagen.


FAQ

Har du brug for skelforretning?
Det ses ikke sjældent, at en hæk eller anden form for hegn har dannet den fysiske grænse mellem to matrikler igennem en længere årrække, og at parterne således uden viden om det registrerede skel har opfattet matriklernes størrelse bestemt af det faktiske etablerede hegn. Hvis tilstanden har eksisteret i mere end 20 år, vil der med hjemmel i Danske Lov 5-5-1 kunne være vundet ejendomshævd. Hvis der ikke kan opnås enighed om at foretage en ejendomsberigtigelse, således det hævdvundne areal overføres til den hævderhvervende ejendom, vil sagen kunne afgøres ved en skelforretning.

Hvordan foregår en skelforretning i hovedtræk?
Den hævdende kan frit anmode en hvilken som helst landinspektør om at indkalde parterne til skelforretning på ejendommen. I almindelighed oplyser den hævdende sine synspunkter om grænsehævd i skelforretningsrekvisitionen. Landinspektøren har pligt til at orientere parterne, såfremt der måtte foreligge interessekonflikt.
Parterne bør lade sig repræsentere ved advokat med ekspertise inden for skelforretningssager.
Hvis landinspektøren vurderer sig habil til opdraget, indkalder landinspektøren med mindst 14 dages varsel de berørte parter til skelforretning. Om nødvendigt lader landinspektøren indkaldelsen forkynde overfor parterne ved hjælp af domstolene. Eventuelt ved stævningsmand.

Landinspektøren skal orientere parterne om, at de kan anmode om at også hegnssynsmænd deltager i skelforretningen, hvis parterne mener, at de kan bidrage til sagens oplysning. I samme forbindelse anmoder landinspektøren ofte parterne om, så vidt muligt, at fremsende relevant dokumentation forud for skelforretningen. Landinspektøren sørger dog også selv for at indhente al relevant tilgængelig dokumentation for de historiske forhold og tilstande vedrørende skellet. Dokumentationen består som oftest i matrikelkort, tinglyste servitutter og historiske luftfotos. Luftfotos skaleres ofte, således disse kan sammenlignes direkte. Materialet anvendes til at skabe et så grundigt overblik over den historiske anvendelse af det omtvistede grænseareal. Før selve skelforretningen har landinspektøren ofte ladet en landmåler fremfinde eventuelle eksisterende skelpæle og ladet foretage en opmåling af det registrerede skel for at kunne redegøre for, hvor det matrikulerede skel befinder sig i forhold til skellet ”i marken”.
På skelforretningen gennemgår landinspektøren de af parterne indleverede dokumenter men også de dokumenter, som landinspektøren selv har fremskaffet. Hvis dokumenterne måtte give anledning til indsigelser eller landinspektøren vurderer behov for at yderligere parts- og vidneforklaringer, vil skelforretningen efter omstændighederne kunne udsættes på yderligere oplysning af sagen. Imidlertid er udgangspunktet, at landinspektørens afgørelse træffes på grundlag af de foreliggende dokumenter og de på stedet afgivne udtalelser fra parter og eventuelt indvarslede naboer og tidligere ejere.
Herefter foretager landinspektøren en besigtigelse af matriklerne for vurdering af, om der kan være vundet grænsehævd. Landinspektøren tilkendegiver herefter ofte sin vurdering af, om der vurderes at være vundet hævd og opfordrer ofte parterne til på dette grundlag at forlige sagen.
Hvis parterne forliger sagen, vil der ikke være behov for, at landinspektøren udarbejder en landinspektørudtalelse/kendelse. Dette kan spare parterne yderligere udgifter.

Kan man vinde hævd, hvis brugen grunder i en tidligere indgået mundtlig aftale mellem tidligere eller nuværende ejere?
Forudsætningen for at kunne vinde hævd er, at der er tale om en ”retsstridig råden” over en anden persons ejendom. Beror brugen i en aftale indgået mellem for eksempel tidligere ejere af de to ejendomme, vil der som udgangspunkt ikke kunne vindes ordinær hævd efter 20 års brug.

Kan man påberåbe sig grænsehævd, hvis man ikke har ejet matriklen i mere end 20 år?
Man kan godt vidne grænsehævd på grundlag af tidligere ejerleds udnyttelse af det pågældende areal. Det afgørende er, om der har været udvist en ejers råden i samlet mindst 20 år.

Hvad koster en skelforretning?
Skelforretningsudgifterne til landinspektør ligger ofte i niveauet kr. 70.000-100.000 inkl. moms. Hertil kommer egne advokatomkostninger. Begge udgiftsposter dækkes som udgangspunkt af retshjælpsforsikringen under ejendomsforsikringen. Når skelforretningen er afsluttet og landinspektøren har meddelt sin afgørelse og fremsendt sin honoraropkrævning, kan rekvirenten, der hæfter for landinspektørudgifterne, anmode det lokale Hegnssyn om at træffe afgørelse om fordeling af sagsomkostningerne.

Kan en køber af en ejendom udslukke en hævdvunden ret på sin nyerhvervede ejendom?
Hvis den hævdvundne ret ikke er tinglyst på den tjenende ejendom, og køberen af den tjenende ejendom har været i god tro ved sit køb, dvs. at køber ikke har kendt til og heller ikke ved grov uagtsomhed var i uvidenhed om den utinglyste hævdsret, vil hævdsretten blive ekstingveret, dvs. bortfalde. Dette fremgår af tinglysningslovens § 1, stk. 2. Ekstinktion forudsætter dog, at den nye ejer har gjort sin ekstinktionsret gældende senest 2 år efter, at køberen har tinglyst sit skøde på ejendommen. Dette følger af tinglysningslovens § 26, stk.1.

Hvordan afbryder man den retsstridige brug og hævdstiden?
Afbrydelse af hævdstiden vil som udgangspunkt kunne ske ved at etablere en egentlig fysisk forhindring, sådan at den fysisk brug ikke længere er mulig. En anden måde at afbryde hævdstiden på er at anlægge en skelforretningssag, hvor skellets placering fastslås.

Skal den hævdende være i god tro for at kunne vinde hævd?
Der er ingen krav om at den part der foretager den retsstridige brug skal være i god tro uden kendskab til at brugen sker uden at have fået lov af ejeren. Derimod vil en køber af en ejendom skulle være i god tro om, at der ikke foregår en retsstridig brug eller udnyttelse af den ejendom, som vedkommende køber og at der dermed kan være tale om utinglyst hævdvunden ret over ejendommen.

Hvad er alderstidshævd?
Ved brugshævd, f.eks. brug af vej/sti over en anden persons grund, kan den hævdende sikre sin hævdvunden ret ved at få tinglyst en servitut om vejret. Nogle former for brugshævd, for eksempel snighævd, kan først vindes efter ”alderstidsråden”. Alderstidshævd er ikke fast defineret – men brugen skal have fundet sted uforandret i ”mands minde”, hvilket i praksis vil sige mindst 40-50 år.

Hvad er snighævd?
Snighævd er en retsstridig udnyttelse af en ejendom, hvor den hævdende overfor den tjenende ejendoms ejer sørger for at skjule, at han udnytter ejendommen, eller hvor udnyttelsen blot tilfældigt ikke er synlig for ejeren af den tjenende ejendom. Dette kan være tilfældet, hvis der ikke sættes spor, som indikerer, at der sker udnyttelse, og at den tjenende ejendoms ejer, derfor ikke er klar over, at der sker retsstridig råden og dermed ikke er i stand til at bringe den retsstridige råden til ophør, enten ved fysisk forhindring eller ved skelforretning eller sagsanlæg. Der kan som udgangspunkt ikke opnås ordinær hævd ved snighævd.
0

Nyheder
Hussælger havde pyntet på ejendommen og blev dømt til at betale køber erstatning.

Når der handles huse i Danmark, foregår det som udgangspunkt efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Loven indebærer, at sælger på visse betingelser kan frigøre sig for ansvar for fysiske bygningsmangler.

Forudsætningen for sælgers fritagelse for ansvar for bygningsmangler er, at sælger i forbindelse med handlen udleverer en tilstandsrapport, der maksimalt må være 6 måneder gammel, og udleverer et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring til køber. Sælger skal bekræfte at ville betale ½-delen af forsikringspræmien i henhold til forsikringstilbuddet.

Er disse vilkår opfyldt, kan køber som udgangspunkt ikke rejse krav mod sælger vedrørende fysiske bygningsmangler, medmindre sælger groft uagtsomt eller svigagtigt har tilbageholdt oplysninger om ejendommen.

Erfaringsmæssigt skal der meget til, før domstolene vurderer, at sælger har handlet groft uagtsomt. Både når det relaterer sig til fejloplysninger eller manglende oplysninger om ejendommen, men også når det drejer sig om konstruktioner udført af sælger selv.

Et nyere eksempel på en sådan dom, hvor sælger af en ejendom er blevet dømt til at betale erstatning til køber, er Vestre Landsrets dom af 16. oktober 2020 (BS-42280/2019-VLR).

I den pågældende sag, havde sælgerne nogle år før salget opsat gipspladelofter under de eksisterende bræddeprofillofter i ejendommen. Ved opsætning af gipspladerne var der anvendt skruer, der havde perforeret den eksisterende dampspærre mellem bræddeprofilloftet og det isolerede loftsrum. Derved var der risiko for fremtidig skimmeldannelse, hvis ikke damspærren blev udskiftet og tætnet.

Udbedringsomkostningerne udgjorde ifølge den af retten udpegede skønsmand skønsmæssigt kr. 82.500.

Opsætning af lofterne var i mindre udstrækning foretaget af en tømrer, men i det væsentligste opsat af sælgerne selv. Sælgerne gjorde under sagen gældende, at de havde fået instruktion af tømreren, hvilket tømreren ikke kunne bekræfte.

I tilstandsrapporten havde sælgerne svaret benægtende på et spørgsmål om, hvorvidt hele eller dele af bygningskonstruktionen var udført som selvbyg.

Med de for byretten fremkomne forklaringer, blev det af byretten lagt til grund, at der var tale om selvbyg, som sælgerne burde havde oplyst om i tilstandsrapporten. Byretten fandt sælgernes oplysning om selvbyg fejlagtig i en grad, som i rettens præmisser blev betegnet som groft uagtsom.

Det bemærkes hertil, at ejerskifteforsikringen havde afvist at dække udbedringen af den perforerede dampspærre, idet der, efter det oplyste, ikke var konstateret skader i ejerskifteforsikringsbetingelsernes forstand og at potentielle fremtidige (fjerne) skaderisici ikke i sig udgjorde et dækningsberettiget forhold. 

Byretten dømte sælgerne erstatningsansvarlige og pålagde sælgerne at erstatte køberne kr. 82.500 kr. og hertil sagsomkostninger med 65.000 kr.

Byrettens dom blev anket til landsretten, der lagde til grund, at sælgerne ved ikke at oplyse køberne om, at der var foretaget selvbyg, havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt, og at sælgerne (derved) havde handlet groft uagtsomt.

Sælgerne blev pålagt at betale yderligere 20.000 kr. i sagsomkostninger til køberne for sagens behandling i landsretten.

Dommen er interessant derved, at byretten og en enstemmig landsret lægger til grund, at ændringer i bygningskonstruktion, uanset om ændringen kræver byggetilladelse eller ej, eller som i dette tilfælde havde en mere kosmetisk karakter, indebærer pligt til at oplyse bekræftende på spørgsmålet i tilstandsrapporten om, hvorvidt der er udført selvbyg i ejendommen.


Niels Nørgaard Rasmussen

Advokat(H)
0

Nyheder
ARBEJDSGIVERES UDVIDEDE RET TIL AT PÅLÆGGE MEDARBEJDERE AT LADE SIG TESTE FOR COVID-19

Lovforslaget er vedtaget

Folketinget har d. 19. november 2020 vedtaget et lovforslag, der giver arbejdsgivere mulighed for at pålægge medarbejdere at blive testet for COVID-19. Loven vil gælde frem til d. 1. juli 2021.

Hvad kan arbejdsgiveren kræve?

Arbejdsgiveren kan kræve, at en medarbejder hurtigst muligt testes for COVID-19 og oplyser arbejdsgiveren om resultatet af testen. Er testen positiv, kan arbejdsgiveren desuden kræve oplysninger om tidspunktet for testningen.  

Efter visse omstændigheder vil arbejdsgiveren kunne kræve, at medarbejdere løbende bliver testet – særligt hvis relevante myndigheder i deres retningslinjer har anbefalet regelmæssig testning, f.eks. for medarbejdere, der arbejder med sårbare grupper.

Kan arbejdsgiveren kræve, at testen skal foregå i medarbejderens fritid?

Den pålagte testning skal så vidt muligt foregå inden for arbejdstiden. Men hvis dette ikke er en mulighed, kan arbejdsgivere kræve, at testen sker i medarbejderens fritid. I disse tilfælde skal medarbejderen kompenseres økonomisk for den tid, der bruges på testen. Ligeledes skal rimelige udgifter, der afholdes i forbindelse med testen, også dækkes. Rimelige udgifter vil typisk være transportudgifter. Disse rimelige udgifter skal dækkes af arbejdsgiver uanset om testen tages i den sædvanlige arbejdstid eller ej.

Betingelserne for at kræve medarbejdere testet:

Arbejdsgiveren kan kun kræve medarbejderen testet, hvis det er sagligt begrundet i hensynet til at begrænse spredningen af COVID-19, herunder

  – arbejdsmiljøhensyn, eller i
  – væsentlige driftsmæssige hensyn

Det er endvidere en betingelse for at pålægge en medarbejder at blive testet, at vedkommende informeres skriftligt om pålægget, og at der foreligger en begrundelse fra arbejdsgiveren.

Hvornår er pålægget ”sagligt begrundet i hensynet til at begrænse spredningen af COVID-19”?

Det er på nuværende tidspunkt svært at sige noget konkret om, hvornår et pålæg om test er sagligt begrundet i hensynet til at begrænse spredningen af COVID-19.

Lovgiver forsøger at hjælpe os til en forståelse ved at beskrive, at hensynet til at begrænse smitten skal anskues i lyset af, hvordan situationen i relation til COVID-19 udvikler sig. Det må forstås på den måde, at arbejdsgiveres ret til at pålægge medarbejdere at få foretaget en COVID-19 test kan ændre sig, og udvikle sig i lovens gyldighedsperiode.

Lovgiver har endvidere forsøgt at afgrænse anvendelsesområdet negativt ved at konkludere, at medarbejdere, der i sit arbejde ikke er i kontakt med mennesker eller dyr, hvor der er risiko for spredning af COVID-19, næppe kan pålægges testet ud fra en saglighedsvurdering.

Omvendt kan man ikke konkludere, at alle hjemsendte medarbejdere ikke kan pålægges at blive testet. Arbejdsgiveren kan af driftsmæssige hensyn have interesse i at kende de hjemsendtes smittestatus.

Ved uenighed om begrundelsen for pålægget

Er medarbejderen uenig med arbejdsgiveren om, hvorvidt pålægget om en test er sagligt begrundet, kan vedkommende rejse sag ved de almindelige domstole. Viser det sig, at medarbejderen er blevet pålagt at blive testet uden en saglig begrundelse, kan vedkommende få tilkendt en godtgørelse. Størrelsen på denne godtgørelse er der dog ikke taget stilling til.

Hvis der overenskomstmæssigt er grundlag for det, vil uenigheden også kunne behandles i det fagretlige system.

Hvis medarbejderen nægter at blive testet

Nægter medarbejderen at blive testet, selv om vedkommende er blevet skriftligt informeret om pålægget og har fået arbejdsgiverens begrundelse herfor, vil dette kunne medføre ansættelsesretlige sanktioner. Dette kræver dog, at medarbejderen i forbindelse med pålægget er er blevet gjort opmærksom på at sådanne sanktioner kan anvendes.

Bemærkninger/gode råd til arbejdsgivere

Det skal understreges, at den udvidede ret til at pålægge medarbejdere at blive testet udelukkende vedrører COVID-19. Medarbejdere kan altså ikke pålægges at blive testet for andre sygdomme, eller f.eks. blive testet for antistoffer i blodet.

Dernæst vil jeg anbefale, at arbejdsgiverne foretager en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, og for den enkelte medarbejder i forhold til at vurdere i hvilket omfang, der er grundlag for at pålægge vedkommende at blive testet for COVID-19.

Endeligt er det vigtigt, at arbejdsgivere forholder sig til, at hvis de anvender denne udvidede mulighed for at pålægge medarbejdere at lade sig teste for COVID-19, betyder dette at der sker en behandling af følsomme persondata. Denne behandling skal naturligvis ske i overensstemmelse med gældende lovgivning herom.
0

Nyheder

 

Den 23. juli 2020 ændrede Udenrigsministeriets sin rejsevejledning og frarådede alle ikke-nødvendige rejser til Bulgarien, og i går den 7. august 2020 ændrede ministeriet rejsevejledningen til Spanien, og fraråder fra den 7. august 2020 igen alle ikke-nødvendige rejser til Spanien. Hvis danskere trodser vejledningen og alligevel rejser til fx enten Bulgarien eller Spanien, opfordrer Udenrigsministeriet til, at man går i 14 dages karantæne efter hjemkomst til Danmark.

Hvad betyder det for dig som arbejdsgiver, hvis en eller flere af dine medarbejdere trodser disse rejsevejledninger og alligevel rejser til en af disse destinationer?

–          Kan det få ansættelsesretlige konsekvenser, hvis medarbejderen trodser rejsevejledningerne?
–          Kan du kræve, at medarbejderen går i 14 dages selvbetalt karantæne
–          Hvad nu hvis medarbejderen kan fremvise en negativ covid-19 test?
–          Kan du med sigte på arbejdsmiljøet tillade dig at være ligeglad, og lade medarbejderne rejse hvorhen de vil uden konsekvenser?

Det irriterende advokatsvar på disse spørgsmål er: Det beror på en konkret vurdering. Det eneste råd jeg generelt kan give arbejdsgivere er: Du bør tage stilling hertil. Du bør udarbejde en konkret covid-19 politik, eller måske nærmere en generel pandemi-politik, og den skal kommunikeres ud til dine medarbejdere. På den måde sker der en forventningsafstemning, og virksomhedens reaktion på medarbejderes adfærd i forhold til f.eks. covid-19 kan ikke komme som en overraskelse for nogen. En klar, saglig og tilgængelig covid-19 politik kan reducere usikkerheder og tvister på dette mere eller mindre uprøvede område i ansættelsesretlig sammenhæng.

Nedenfor har jeg indsat et standardeksempel på en sådan politik til inspiration.

 Eksempel på covid-19 politik/coronapolitik:

1. Formål og indhold

1.1 Nærværende politik indeholder retningslinjer for virksomhedens håndtering af covid-19 og andre tilsvarende smitsomme sygdomme i forhold til virksomhedens medarbejdere. Retningslinjerne henviser flere stedet til ”højrisiko” områder, og hermed forstås de lande/områder/regioner, der i Udenrigsministeriets rejsevejledninger er fremhævet som røde eller orange lande.

1.2 Medarbejderne er forpligtede til løbende at holde sig orienteret om myndighedernes anbefalinger, vejledninger og regler om covid-19 eller andre lignende smitsomme sygdomme/pandemier. Medarbejderne kan således ikke påberåbe sig manglende viden om udviklingen af myndighedernes anbefalinger, i forbindelse med en overtrædelse af disse retningslinjer. Medarbejderne kan blandt andet holde sig orienteret ved at følgende links:

https://um.dk/da/rejse-og-ophold/rejse-til-udlandet/rejsevejledninger/

https://www.sst.dk/da/corona/faq

2. Medarbejderens forpligtelser

2.1 Medarbejdere der er smittet med eller i karantæne/isolation grundet covid-19 eller andre tilsvarende smitsomme sygdomme eller i øvrigt er i fare for at smitte eller blive smittet skal straks orientere HR-afdelingen/nærmeste chef herom.
 
2.2 Hvis en medarbejder påtænker at rejse, herunder privat til et ”høj risiko”-område eller land –skal HR-afdelingen/nærmeste chef straks underrettes herom.
 
2.3 Medarbejdere må ikke rejse til et land eller område som myndighederne på afrejsetidspunktet har frarådet at rejse til grundet risiko for smitte med covid-19 eller tilsvarende smitsom sygdom uden forudgående aftale med HR-afdelingen/nærmeste chef. Fravær som er en direkte eller indirekte følge af en sådan rejse til et ”høj risiko”-område, vil blive anset for selvforskyldt og efter omstændighederne for en ulovlig udeblivelse med deraf følgende konsekvenser.

2.4 Medarbejdere skal være opmærksomme på, at myndighederne i nogen tilfælde kraftigt anbefaler, at en medarbejder, der vender hjem fra en privat rejse til et ”høj risiko”-område, holder sig hjemme i en periode efter hjemkomst. Medarbejderen skal tillige være opmærksom på, at virksomheden har visse forpligtelser til at sikre et sundt arbejdsmiljø for alle på arbejdspladsen. Virksomheden kan være forpligtet til at sikre, at medarbejdere ikke påfører sig smitterisiko ved at møde op og udføre sit arbejde, og virksomheden kan blive mødt med krav fra myndighederne den henseende. Såfremt medarbejderen mod myndighedernes anbefalinger og nærværende politik rejser til at høj risiko-område kan dette medføre ansættelsesretlige konsekvenser, herunder har virksomheden ret til at afvise medarbejderen indtil en anbefalet karantæneperiode er overstået og medarbejderen må i givet fald tåle at blive trukket i løn i perioden. Efter omstændighederne kan sådant fravær tillige blive anset for selvforskyldt og/eller ulovlig udeblivelse m.v. og indebære opsigelse eller bortvisning.
 
2.5 Hvis en medarbejder rejser på ferie eller i privat regi til et land eller område, som ikke på afrejsetidspunktet et ”høj risiko”-område rejser medarbejderen på egen regning og risiko, herunder i tilfælde af, at medarbejderen bliver sat i karantæne eller tilsvarende under rejsen. Såfremt medarbejderen placeres i karantæne eller holdes tilbage grundet smitte eller smittefare skal medarbejderen straks kontakte HR-afdelingen/nærmeste chef herom.

2.6 I tilfælde hvor medarbejderen må opholde sig i udlandet uden ret til løn m.v. vil det være muligt fx at aftale forlængelse af ferie, afspadsering, afholdelse af feriefridage m.v. Dette skal og aftaltes konkret med HR-afdelingen/nærmeste chef.

2.7 En medarbejder der bliver smittet med, eller af myndighederne er pålagt karantæne/isolation grundet, covid-19 eller andre tilsvarende smitsomme sygdomme vil være at betragte som sygemeldt forudsat, at medarbejderen har handlet i overensstemmelse med myndighedernes anbefalinger, denne politik og virksomhedens anvisninger.
 
2.8 En medarbejder må ikke selv beslutte at blive hjemme, hvis vedkommende føler sig udsat for en risiko for at blive smittet med Covid-19 eller tilsvarende smitsom sygdom. Hvis medarbejderen føler sig udsat for en risiko eller er i tvivl herom, skal medarbejderen i stedet kontakte HR-afdelingen/nærmest chef herom med henblik afklaring.

2.9 Som udgangspunkt bærer Medarbejderen selv ansvaret for at finde alternative pasningsmuligheder til børn og andre nærtstående i tilfælde, hvor institutioner lukker som følge af smittefare. Sådant fravær kan efter omstændighederne falde under barns første sygedag og virksomheden og medarbejderen kan aftale afspadsering, ferie, hjemmearbejde eller tilsvarende– men dette kan udelukkende ske efter skriftlig aftale med HR-afdelingen/nærmeste chef.

3. Forretningsrejser

3.1 I forhold til planlægning af forretningsrejser, følger virksomheden myndighedernes retningslinjer, herunder Udenrigsministeriets anbefalinger, når medarbejdernes forretningsrejser skal planlægges. Medarbejderen kan som udgangspunkt ikke undslå sig fra en rejse til et land/område, som efter myndighedernes anbefalinger ikke er et ”høj risiko”-land eller område.

4. Særlige tiltag på grund af covid-19 eller tilsvarende smitsom sygdom

4.1 Virksomheden kan, hvis særlige forhold omkring arbejdet og driften tilsiger det, bede en medarbejder om at lade sig undersøge for smitte med covid-19, hvis medarbejderen enten har:

·       feber og hoste eller vejrtrækningsproblemer
·       har haft rejseaktivitet til områder med udbredt smittespredning eller personer med de nævnte symptomer
·       har haft tæt kontakt til en person med påvist eller mistænkt covid-19.
 
Udgifterne til en sådan lægefaglig undersøgelse påhviler virksomheden og medarbejderen har krav på løn under fraværet til en sådan undersøgelse.
 
4.2 Virksomheden kan anmode om en lægeerklæring, hvis medarbejderen oplyser at være smittet med covid-19 eller anden tilsvarende smitsom sygdom eller er i karantæne/isolation. Virksomheden kan også bede om en telefonisk sygefraværssamtale til afklaring af mulighederne for at udføre arbejde, herunder fra hjemmet.

4.3 Virksomheden kan hjemsende medarbejderen tidsbegrænset, hvis der er driftsmæssige grunde hertil, herunder hvis medarbejderen er smittet eller i smittefare på grund af kontakt med en smittet kollega eller netop er hjemkommet fra et ”høj risiko”-område.

4.4 Virksomheden kan ændre i en fastsat ferie, hvis væsentlige, upåregnelige driftsmæssige hensyn gør det nødvendigt. I hvilket omfang, dette krav er opfyldt i relation til smitte, vil bero på myndighedernes vurderinger og anbefalinger på det pågældende tidspunkt. Allerede begyndt ferie kan ikke afbrydes, og medarbejderen skal i givet fald have erstattet et eventuelt økonomisk tab som følge af udskydelsen.

4.5 Hvis virksomheden bliver ramt af force majeure-tilstande på grund af covid-19 eller tilsvarende smitsom sygdom, kan medarbejdere i langt højere grad blive pålagt at påtage sig arbejdsopgaver, der ligger uden for deres stillingsbeskrivelse, og eventuelt uden for det sædvanlige arbejdssted. Dette er Medarbejderne forpligtede til at acceptere.

4.6 Overtrædelse af denne politik kan bevirke ansættelsesretlige konsekvenser, herunder efter omstændighederne løntræk, påtale, advarsel, opsigelse eller ophævelse (bortvisning).

 

 

 

 

 

 

0