Nyheder

Hvad betyder hjemfaldspligt

Mange ejendomme særligt i Københavns Kommune, er pålagt en tilbagekøbsret også kaldet en hjemfaldspligt.

Hvad betyder det, at ejendommen er pålagt en hjemfaldspligt og er det muligt at fjerne en hjemfaldspligt fra en ejendom?


I 2017 var der ca. 1.500 boliger i København med hjemfaldspligt og tilsvarende 1.500 boliger i Aarhus. Herudover skal det tilføjes, at Københavns Kommune også har tilbagekøbsret på ejendomme i andre kommuner som f.eks. i Roskilde Kommune. (1-2)

1. Hvad er en hjemfaldspligt?

En hjemfaldspligt er en tinglyst rettighed, hvor typisk en kommune har ret til at tilbagekøbe en ejendom på et bestemt tidspunkt til den sum, som ejendommen oprindeligt var købt af kommunen for.

For Københavns Kommune startede systemet med at pålægge de af kommunen solgte ejendomme hjemfaldspligt i starten af 1900-tallet således, at ejendommene kunne købes tilbage efter 70 eller 100 år til samme pris, som de var solgt for. Dette blev gjort ud fra det hensyn, at de fremtidige stigninger i grundværdien skulle komme kommunen og derved alle kommunens borgere til gode og ikke kun køberen af ejendommen.

Eksempelvis kan en ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2 tilbagekøbes for 222 kr. af Københavns Kommune, uagtet hvad den seneste køber har betalt for ejerlejligheden. (3)

Retsvirkningen af kommunens brug af tilbagekøbsretten er, at ejeren af ejendommen får udbetalt tilbagekøbssummen, som i ovenstående eksempel er 222 kr., og skal derefter fraflytte ejendommen som ved et almindeligt salg.

Der findes hovedsageligt tre forskellige typer af hjemfaldspligter:

1) Hjemfaldspligt med bygningserstatning
2) Hjemfaldspligt uden bygningserstatning
3) Hjemfaldspligt med særlige vilkår

Københavns Kommunes administrering af deres tilbagekøbsretter følger ikke kalenderåret.
Administrationsåret går fra 1. april – 31. marts.

2. Udskydelse og frikøb af en ejendom med hjemfaldspligt

Københavns Kommune havde før 1996 ledsaget deres hjemfaldsvarslinger med et tilbud om udskydelse af hjemfaldspligten. (4)

I 1996 blev der i Københavns Kommune åbnet op for, at ejere af ejendomme med hjemfaldspligt kunne frikøbe sig mod at betale kommunen et beløb.

Både beløbet for udskydelse og frikøb af hjemfaldspligten blev efter 1996-ordningen foretaget efter den offentlige vurdering af ejendommen og ved frikøb af hjemfaldspligt med bygningserstatning alene den offentlige grundværdi.

Der kunne derudover ske udskydelse af hjemfaldspligten på op til 70 år.

Den 30. marts 2017 ændrede borgerrepræsentationen frikøbsordningen med øjeblikkelig virkning, da de offentlige vurderinger, som frikøb af hjemfaldspligten havde været baseret på, havde været fastfrosset siden 2012. Dette medførte, at forskellen mellem markedsvurderingen og den offentlige vurdering havde ændret sig markant.

Den midlertidige frikøbsordning fra 2017 tager udgangspunkt i en mæglervurdering i tilfælde af, at borgeren ønsker at frikøbe sig fra hjemfaldspligten og den offentlige vurdering i tilfælde af en udskydelse. Hjemfaldspligten kan i henhold til 2017-ordningen maksimalt udskydes i 35 år, fra det år, hvor udskydelsen aftales med Københavns Kommune.

Ved frikøb af en tilbagekøbsret med bygningserstatning reduceres grundværdien, som fremgår af mæglervurdering, med tilbagekøbssummen, som herefter tilbagediskonteres fra tilbagekøbsåret (det år hjemfaldspligten forfalder) til indeværende år, med en kalkulationsrente på 1,2 % (2021 sats). (5)

Ved frikøb af en tilbagekøbsret uden bygningserstatning bruges samme fremgangsmåde som ovenfor, men i stedet for grundværdien bruges ejendomsværdien fra mæglervurderingen.

Beregningseksempel på frikøb efter 2017-ordningen:

Frikøbsbeløb = (grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n
(hvor n betegner antal år til tilbagekøbsåret)

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Mæglervurdering: 1.490.254 kr.
Tilbagekøbssum: 222 kr.
Tilbagekøbsår: 2030

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Frikøbsbeløb: (1.490.254 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år = 1.338.354 kr.

Beregningseksempel udskydelse efter 2017-ordningen:

Udskydelsesbeløb = ((grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n1) – ((grundværdi eller ejendomsværdi – tilbagekøbssum)/(1+1,2 %)^n2)
(hvor n1 betegner antal år til det eksisterende tilbagekøbsår, og n2 betegner antal år tilbage til det nye tilbagekøbsår)

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Ejendomsværdi ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering: 870.000 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.
Tilbagekøbsår: 2030
Udskydelse: 10 år til 2040

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Udskydelse: ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^9 år) – ((870.000 kr. – 222 kr.)/(1+1,2 %)^19 år) = 87.847 kr.

Ved udskydelse skal ejeren desuden betale tinglysningsafgift til staten, fordi der skal tinglyses en påtegning i tingbogen. Tinglysningsafgiften er for 2021 1.750 kr.


3. Hjemfaldspligt andelsboliger

I forhold til andelsboliger kan grunden for ejendommen ligeledes være pålagt en deklaration med hjemfaldspligt. For en andelsforening kan hjemfaldspligten betyde store fald i foreningens værdi samt udgifter til udskydelse eller frikøb af hjemfaldspligten. (6)

4. Hjemfaldspligt og tvangsauktion

En deklaration om hjemfaldspligt kategoriseres som en servitut. Dette medfører, at såfremt der ikke afgives noget bud på en ejendom, der er sat på tvangsauktion, kan der laves et alternativt opråb, hvor køberen ikke skal respektere servitutten om hjemfaldspligt.

5. Afsluttende bemærkninger

Som afsluttende bemærkninger skal det nævnes, at det ikke på et generelt plan skal frarådes at købe en ejendom med hjemfaldspligt. Det skal dog pointeres, at den potentielle køber af en ejendom med hjemfaldspligt bør søge ekstern rådgivning om de konkrete forhold og foretage en risikoafdækning.

Herudover skal det også bemærkes, at ejendomme med hjemfaldspligt samlet set bliver mere bekostelige at erhverve og frikøbe, end det havde været at erhverve en ejendom, der enten aldrig har været pålagt hjemfaldspligt eller er frikøbt. (7)

Ydermere bør man som nuværende ejer af en ejendom med hjemfaldspligt også tage stilling til denne. Det kan f.eks. overvejes at udskyde hjemfaldspligten maksimalt, før ejendommen frikøbes, da udskydelsen udregnes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering og frikøbet på en markedsværdi fastsat af en mægler.

Hos Aumento Advokatfirma har vi som københavnsk advokatfirma stor ekspertise og erfaring med bolighandler, hvori der indgår hjemfaldspligter.

Udarbejdet i et samarbejde mellem advokat Asaf M. Fazal og advokatfuldmægtig Tobias Pedersen


FODNOTER:
[1] https://www.bolius.dk/boligkoebere-betaler-overpris-for-lejligheder-med-hjemfaldspligt-76611
[2] https://stiften.dk/artikel/1500-ejerlejligheder-skal-k%C3%B8bes-fri-af-klausul-2017-12-9 
[3] https://www.kk.dk/artikel/tilbagekoebsret
[4] U.1993B.265
[5] https://www.kk.dk/artikel/tilbagekoebsret
[6] U.2000.591 H
[7] https://www.boligsiden.dk/guides/det-skal-du-vide-om-hjemfaldspligt/ 

Author